Einblick / Immobilien

Neubau-AfA-Vergleich

Welche Abschreibung bringt am meisten?

Für neu errichtete Mietwohnungen gibt es mehrere Abschreibungsmodelle: lineare AfA mit 3 %, degressive AfA mit 5 % (fallend) oder lineare AfA kombiniert mit einer Sonderabschreibung von zusätzlich 5 % in den ersten vier Jahren.

Vergleichen Sie die Modelle für Ihren Betrachtungszeitraum.

Gebäudewert (Bemessungsgrundlage AfA, ohne Grundstück)

400.000 €

Wohnfläche (für Sonder-AfA-Obergrenze 4.000 €/m²)

80 m²

Betrachtungszeitraum

4 Jahre

Persönlicher Steuersatz

42 %

Linear 3 % (Neubau ab 2023)48.000 €

Degressiv 5 % (fallend)74.198 €

Linear 3 % + Sonder-AfA 5 % (4 Jahre)112.000 €

Steuerersparnis über 4 Jahre (beste Option)

≈ 47.040 €

Vereinfachte Darstellung. Sonder-AfA-Bemessungsgrundlage hier: 320.000 € (gedeckelt auf 4.000 €/m²). Ein Wechsel von degressiver zu linearer AfA in späteren Jahren (oft vorteilhaft) ist hier nicht modelliert. Energieeffizienz- und Bauzeitraum-Voraussetzungen für Sonder-AfA und degressive AfA wurden nicht geprüft.

Fazit:

Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG) und Sonderabschreibung (§7b EStG) lassen sich nicht miteinander kombinieren — es muss eine Basis-Methode gewählt werden. Beide Vergünstigungen sind außerdem an Voraussetzungen gebunden: Die degressive AfA gilt nur für Gebäude mit Baubeginn bzw. Kaufvertrag in einem bestimmten Zeitfenster, die Sonderabschreibung zusätzlich an einen Effizienzstandard (z. B. "Effizienzhaus 40" mit QNG-Siegel) und Baukostenobergrenzen. Welche Option über die Gesamtnutzungsdauer betrachtet tatsächlich vorteilhafter ist, hängt stark vom Betrachtungszeitraum und der geplanten Haltedauer ab.

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